主楼布阵/中细价楼需求劲 楼价具承托力\美联物业住宅部行政总裁（港澳） 布少明

(资料图片仅供参考)

美国债务上限问题悬而未决，拖累港股表现，见今年新低，亦影响市场气氛。与此同时，随着近期二手楼市交投略见下滑，成交价同步回软，市场开始又出现楼市“向淡”之声，早前亦有大型外资投行对楼市猛吹淡风，预期全年香港楼价将由升转跌，倒插收场。

不过，回顾过往多年，在市场刚需及供不应求的情况下，本港楼价着实鲜见大跌；况且近期一手承接力强劲，如新近的大埔大型新盘卖个“满堂红”，反映购买力只是短暂由二手转战至一手市场，令二手成交回落。故此，整体楼市在首季价量双双急弹之后，暂时陷入巩固属于正常现象。

说回楼市，近期应市的新盘热销，反映以中细价为“主打”的项目相当渴市。据笔者所见，虽则在发展商“求量不求价”的策略，以及加息阴霾影响下，二手楼市辗转陷入整固，但其实只要业主肯减价放售物业，往往瞬即获市场承接，反映港楼市底不俗，最近二手楼市交投不多只因“倾唔啱价”，而非购买力干涸。

个人预期，5月份一手将录约1200宗交投，按月升约两成，在一手推盘浪接浪下，相信6月份交投将维持高水平，料可达2000宗；至于二手交投则持续受一手抢客所影响，料成交量续徘徊低位，5月或将录约3000宗成交，拖累楼价略见回软，令5月份楼价下调约1%。

一手2房户年内销售占43%

展望后市，相信中细价楼势继续成为楼市“风向仪”，除了可见于最近相关新盘的强劲销情外，就数据层面而言，据美联物业房地产数据及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示，今年截至5月18日，新盘售出约5221个新盘单位。若以间隔划分，销售量以2房单位最多，售出约2275伙（占约43.6%）；其次为1房单位，则售出约1712伙（占约32.8%）；至于开放式单位则约285伙（占约5.5%），三者（即2房或以下单位）合计占比高近82%。

此外，资料显示，本年截至5月23日的二手住宅注册量共录近1.9万宗，当中1000万元或以下录近1.63万宗，占近86%，较前两年录得的83.1%为高，并创近3年高位，足见中细价物业对二手楼市的“主导”地位。

以上数据充分反映市场对中小型单位的高度渴求，以及楼价持续整固，正为市场“积压”换楼及上车的购买力。一旦新盘向隅客渐渐回流二手市场，投资市场气氛改善，又或者出现其他利好楼市的消息，届时楼市交投有望重拾升轨，楼价则摆脱现时胶着的状态，再现上升的动力。

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